Báo giá xây nhà phần thô mới nhất 2026

Xây nhà là một trong những cột mốc quan trọng nhất của mỗi gia đình. Trong đó, thi công phần thô đóng vai trò như “bộ khung xương sống”, quyết định trực tiếp đến độ bền bỉ, tuổi thọ và sự an toàn của toàn bộ công trình. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư hiện nay vẫn chưa nắm rõ báo giá xây nhà phần thô bao gồm những hạng mục nào, chi phí ra sao và vật tư sử dụng cụ thể như thế nào.

Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về đơn giá xây dựng phần thô mới nhất, đồng thời minh bạch bảng vật tư chi tiết để bạn dễ dàng kiểm soát chất lượng và tối ưu ngân sách.

1. Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công toàn bộ kết cấu chịu lực của công trình, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường bao và mái. Ngoài ra, hệ thống điện nước âm tường cũng được triển khai đồng bộ trong giai đoạn này.

Phần thô tuy chưa mang lại vẻ đẹp hoàn chỉnh về mặt thẩm mỹ, nhưng lại là yếu tố cốt lõi quyết định độ chắc chắn của ngôi nhà. Việc sửa chữa các lỗi kỹ thuật ở phần thô sau khi đã hoàn thiện là vô cùng khó khăn và tốn kém. Do đó, kiểm soát chặt chẽ vật tư và năng lực của đơn vị thi công ngay từ đầu là điều bắt buộc.

2. Bảng Chi Tiết Cách Tính Diện Tích Sàn Xây Dựng Tại Nhà Xanh

CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH HỆ SỐ SÀN XÂY DỰNG
STT	THỐNG KÊ DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG	DIỆN TÍCH (M2)	GHI CHÚ
1	MÓNG ĐƠN		Diện tích sàn tính 30% diện tích sàn trệt
2	MÓNG CỌC		Diện tích sàn tính 40% diện tích sàn trệt
3	MÓNG BĂNG 1 PHƯƠNG		Diện tích sàn tính 60% diện tích sàn trệt
4	MÓNG BĂNG 2 PHƯƠNG		Diện tích sàn tính 70% diện tích sàn trệt
5	PHẦN MÓNG, HỐ THANG MÁY, HẦM TỰ HOẠI		40% diện tích sàn trệt và sân
6	SÀN TẦNG HẦM		– Đơn giá tính 150% đối với hầm có độ sâu từ 1m-1,5m – Đơn giá 200% đối với hầm có chiều sâu từ 1,6m – 2,5m – Đơn giá 250% đối với hầm sâu từ 2,6m-4m
7	SÀN TRỆT		Đơn giá tính 100%
8	SÂN		Đơn giá tính 50%
9	SÀN LẦU 1		Đơn giá tính 100%
10	SÀN LẦU 2		Đơn giá tính 100%
11	SÂN THƯỢNG KHU VỰC KHÔNG MÁI CHE		Đơn giá tính 50%
12	SÂN THƯỢNG KHU VỰC CÓ MÁI CHE		Đơn giá tính 100%
13	SÀN MÁI BẰNG BÊ TÔNG CỐT THÉP		Đơn giá tính 50%
14	SÀN MÁI BÊ TÔNG CỐT THÉP CÓ LỢP NGÓI		Đơn giá tính 100%
15	MÁI KHUNG KÈO THÉP VÀ LỢP NGÓI		Đơn giá tính 70%
16	MÁI KHUNG KÈO SẮT HỘP VÀ LỢP TÔN		Đơn giá tính 30%
17	BAN CON DIỆN TÍCH <8M2		Đơn giá tính 100%
18	BAN CON DIỆN TÍCH >8M2		Đơn giá tính 50%
19	CÁC Ô TRỐNG THÔNG TẦNG <8M2		Đơn giá tính 100%
20	CÁC Ô TRỐNG THÔNG TẦNG >8M2 – 16M2		Đơn giá tính 50%

3. Báo giá Xây dựng Nhà Xanh phần thô mới nhất 2026

Hiện nay, đơn giá thi công phần thô trên thị trường có sự dao động nhất định, phụ thuộc vào quy mô, đặc thù khu đất và loại hình công trình. Dưới đây là mức giá tham khảo của Xây dựng Nhà Xanh như sau:

BẢNG BÁO GIÁ CÁC I XÂY DỰNG HIỆN ĐANG CÓ TẠI XÂY DỰNG NHÀ XANH
STT	Hạng mục công việc / Vật tư	PHẦN THÔ	PHẦN THÔ & NC HOÀN THIỆN	TRỌN GÓI (Chìa khóa trao tay)
1	Đơn giá tham khảo	3.700.000 đ/m²	4.400.000 đ/m²	6.500.000 đ/m²
2	Vật tư xây dựng thô (Cát, đá, thép, xi măng, gạch xây…)	CÓ	CÓ	CÓ
3	Nhân công xây thô (Đào móng, xây tô, đổ bê tông…)	CÓ	CÓ	CÓ
4	Nhân công hoàn thiện (Lát gạch, lắp thiết bị vệ sinh/điện…)	KHÔNG	CÓ	CÓ
5	Vật tư hoàn thiện (Gạch lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh/điện…)	KHÔNG	CHỦ NHÀ TỰ MUA	NHÀ THẦU CUNG CẤP
6	Hệ thống cửa, thạch cao, lan can	KHÔNG	KHÔNG	CÓ
7	Phụ lục vật tư chi tiết	Không áp dụng	Vật tư của phần thô + nhân công hoàn thiện	Vật tư trọn gói

*MÔ TẢ CHI TIẾT TỪNG GÓI

PHẦN THÔ (3.700.000 đ/m²): Nhà thầu thực hiện kết cấu khung nhà, xây tường, tô trát và đi hệ thống ống chờ cơ bản (điện, nước, internet). Phù hợp cho gia chủ muốn tự quản lý hoặc thuê đội thợ riêng làm phần hoàn thiện sau này.
PHẦN THÔ & NHÂN CÔNG HOÀN THIỆN (4.400.000 đ/m²): Bao gồm toàn bộ gói thô và thêm đội ngũ thợ thực hiện lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị. Lưu ý: Gia chủ tự đi mua và cung cấp vật tư hoàn thiện (như gạch, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện) cho thợ lắp đặt.
TRỌN GÓI – CHÌA KHÓA TRAO TAY (6.500.000 đ/m²): Đây là gói đầy đủ nhất, bao gồm cả nhân công và toàn bộ vật tư hoàn thiện (cửa, nhôm kính, thạch cao, lan can, thiết bị…) theo bảng danh mục vật tư thỏa thuận. Phù hợp cho khách hàng muốn khoán trọn để tiết kiệm thời gian và dễ quản lý.

4. Cách tính chi phí xây nhà phần thô

Chi phí thi công phần thô thường được tính dựa trên diện tích quy đổi theo hệ số. Vì mỗi hạng mục như móng, sàn hay mái đều có mức độ tiêu hao vật tư và kỹ thuật thi công khác nhau, nên diện tích tính phí sẽ không đơn thuần là diện tích thực tế.

Công thức tổng quát:

Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng (m²) + Chi phí phát sinh

Trong đó, Tổng diện tích xây dựng (m²) là kết quả của phép tính:

Tổng diện tích xây dựng (m²) = ∑ (Diện tích từng hạng mục × Hệ số quy đổi)

Dưới đây là bảng báo giá thi công cho phần thô đang được áp dụng tại Xây dựng Nhà Xanh:

5. Quy trình thi công của Xây dựng Nhà Xanh

Để công trình diễn ra suôn sẻ, Xây dựng Nhà Xanh đã chuẩn hóa quy trình thành 5 bước như sau:

Bước 1: Khảo Sát

Mục tiêu: Bước đầu để làm đúng ngay từ đầu.

Tiếp nhận thông tin & nhu cầu: Lắng nghe mong muốn của khách hàng.
Khảo sát hiện trạng: Kiểm tra thực tế khu đất hoặc công trình hiện hữu.
Đo đạc – chụp ảnh – ghi nhận: Thu thập dữ liệu kỹ thuật chính xác tại hiện trường.
Tư vấn giải pháp: Đề xuất các phương án xử lý phù hợp với thực tế.

Bước 2: Thiết Kế

Mục tiêu: Biến nhu cầu thành giải pháp rõ ràng.

Lên ý tưởng mặt bằng: Bố trí công năng sử dụng tối ưu.
Thiết kế kỹ thuật: Thực hiện hồ sơ kiến trúc, kết cấu và hệ thống điện nước (MEP).
Phối cảnh 3D: Dựng hình ảnh mô phỏng không gian ba chiều và hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật.
Chỉnh sửa & Hoàn thiện: Điều chỉnh theo góp ý của khách hàng trước khi chốt phương án cuối cùng.

Bước 3: Dự Toán

Mục tiêu: Minh bạch để dễ kiểm soát ngân sách.

Lập bảng khối lượng: Chi tiết hóa từng hạng mục công việc.
Phân tách vật tư & nhân công: Liệt kê rõ ràng chi phí nguyên vật liệu và thợ thi công.
Tối ưu ngân sách: Đề xuất phương án vật liệu phù hợp với khả năng tài chính.
Báo giá minh bạch: Cam kết chi phí rõ ràng, hạn chế tối đa việc phát sinh.

Bước 4: Thi Công

Mục tiêu: Triển khai đúng quy trình – kiểm soát tiến độ.

Thi công kỹ thuật: Tổ chức xây dựng đúng theo hồ sơ thiết kế đã duyệt.
Giám sát chất lượng: Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn lao động.
Cập nhật tiến độ: Thường xuyên báo cáo tình hình thi công cho chủ đầu tư.
Kiểm soát vật tư: Quản lý chặt chẽ vật tư và các hạng mục thực tế tại công trường.

Bước 5: Bàn Giao

Mục tiêu: Hoàn thiện hành trình bằng sự an tâm.

Nghiệm thu: Kiểm tra kỹ lưỡng từng hạng mục đã thi công.
Vệ sinh & Bàn giao: Làm sạch công trình và bàn giao không gian hoàn chỉnh cho khách hàng.
Hồ sơ liên quan: Cung cấp hướng dẫn sử dụng và các giấy tờ, hồ sơ kỹ thuật cần thiết.

Bảo hành: Cam kết hỗ trợ và bảo trì công trình sau khi đưa vào sử dụng.

5. Minh bạch cho bảng vật tư xây dựng

Dưới đây là bảng vật tư xây dựng phần thô của Xây dựng Nhà Xanh: Áp dụng từ ngày 01/01/2026

Chúng tôi cam kết sử dụng vật tư đúng 100% chủng loại và vật liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Kết luận

Đơn giá xây nhà phần thô không chỉ là những con số cơ học nhân với diện tích, mà phản ánh trực tiếp chất lượng vật tư và trình độ tay nghề của đội ngũ thi công. Đừng vì tiết kiệm một phần nhỏ chi phí ban đầu mà bỏ qua sự minh bạch về vật liệu. Hãy đầu tư đúng mức cho “khung xương” của ngôi nhà, bởi đó là nền tảng cốt lõi cho một không gian sống an toàn và bền vững theo thời gian.